公寓经营如何合理避税

创业公寓，该如何工商注册？
公寓公司注册，投资管理、物业管理、酒店管理还是资产管理公司，虽然跟税务有相关性，但实际上还是一个工商注册的一个范畴。公司性质还是根据公司将来的经营目标来确定。
从税务的角度涉及的这个是税目、税率，是参照营业税范畴，除此之外，还有城建税、河道管理费、交易费附加等等。综合讲，一般费率是在在百分之五点五左右。
所以对这个几类公司，基本上套用的就是这些费率，他们的差别就在于公司经营范围和架构可能会涉及。
公寓公司主要交哪些税？
当你的公司注册完之后，交税方面还是要根据经营范围到税务局去进行核定，税务局专管员会进行一个税种的一个鉴定，他会帮你来区分企业属于小规模的增值税范畴还是属于营业税。但从目前的这几个行业的情况看，投资公司、资产管理公司、酒店管理、物业管理公司基本都是用营业税，百分之五的这样一个范围。
除此之外，比如有一些经济型酒店会销售一些商品销售，如果涉及到商品销售，那会有多种税，不光是营业税。客房部分有可能是参照营业税，销售的商品有可能会参照小规模纳税人这个范畴，税务局会根据销售额来核定，一般是3%或6%。
不开发票就可以不交税？
纳税申报是根据所有收入。不管是否开具发票，都是按所有收入，必须要全额纳税的。有些经营者不能认为，不开发票是不是可以不用交税？从税法的角度，即使不开票，也必须缴纳相应的税。而从税务局官方的说法上，即使客人今天不需要发票，他不需要报销，企业作为纳税主体，所产生的收入也需要进行纳税申报。企业同样需要把发票开出来，进行纳税义务。
如果不进行纳税申报，从税法的角度，这就是一个透漏税的环节。
 
提问：

拿物业的时候，房东没有给发票，怎么处理？
首先一个大原则：不管是房租发票也好还是其他我们的一些列置成本费用，还有一切支出的一些项目，原则是都是需要有发票来进行入账的，从财务的角度叫会计入账和会计确认。这是税法和税务局的一个强行要求。
如果没有发票，其实在企业所得税的这个汇算清缴，不能扣除的是需要做纳税调整，可能需要补税。对于两类房屋的出租：
1、出租方是企业性质、大房东，这类是比较容易开出发票
2、个人性质的出租房，一般是难开具发票的，这种情况我们只能通过税务局，办税大厅,对于类似房租发票有一些代开业务，只要房东是具有房屋租赁资质的，有产权，合同双方有租赁关系，到税务局可以代开房租发票。
为了降低租金成本，拿物业时不开发票有何风险？
对于公寓业，租金是几项大的固定成本开支。我们倾向于开发人员拿物业的时候不要只图便宜而不考虑发票环节，因为将来对于大的项目的一些各种发票类目，税务局查得比较严。税务核查分为常规和不定期核查，这些环节就是税务核查主要关注的。
因此大到物业发票，小到办公用品，都应该有合规的发票，税务稽查的时候，不合规的项目，小到连发票抬头不对，都会被作为纳税调整被调整出来，导致企业所得变多，交纳更多的所得税。
税费影响物业价格，签合同时要小心！
正如刚才群上朋友讲的，物业发票开和不开是两个价格，拿物业的时候应该注意税点和发票的问题！
出租方在出租物业的时候是需要承担税收的，如果一开始签订合同的时候没有明确发票问题，房东物业的租金很可能是没有算税费成本，后续很可能难拿到发票的，开票会增加他的成本。另一面，一开始合同明确发票问题，房东也可能增加租金。个人产权性质的房东，如果没有在租赁合同中做一个明确，出租方他是不愿意再配合开具相应的发票
我们在拿项目的时候很容易忽略这些环节：跟对方签租赁合同的时候，没有明确发票的开立，或明确在什么时间点付款、是否要对方先开具发票。比如说房租到期日之前十五天，对方开发发票后到期日前三天付款。这类租赁合同条款我们应该注意，有可能会造成一些影响。
国家营改增税收改革，税收优惠很大，服务业也实行营改增，适用公寓业吗？
服务业实行营改增，但是酒店和公寓业目前还没有被纳入营改增的范围，因为这个行业更多的是提供服务，跟增值税的含义还是有很多区别。
酒店的5%税率是营业税，不是增值税，这是两个是有很大的区别。增值税适用于商品流通业，企业缴纳17%的商品增值税，比如企业进货十块，卖出去十七块，税务方面十块的进货作为一个进项抵扣，差价的七块是需要缴纳17%的增值税。
 
提问：

哪些科目列入长期待摊费用？
长期待摊费用包括装修费用、改造费用、消防工程等等都可以列入，各个企业的科目设置会略微不同，但不同的只是二级科目不同，一级科目都是通过长期待摊费用来进行处理的。类似像一些大型装修工程，整个装修的摊销期限基本都是按照使用年限或者租赁年限来计算。
列入长期待摊费用后，为什么会出现补税的问题？
出现这种情况可能跟企业的摊销年限跟税法的规定时间有一些差别。可能会被认为摊销的期限明显太小，或者过长。出现这些情况都需要进行税前调整，补税。
转载自未来域青年公寓财务总监 虞嘉 发言。