公寓经营如何合理避税


创业公寓,该如何工商注册?
公寓公司注册,投资管理、物业管理、酒店管理还是资产管理公司,虽然跟税务有相关性,但实际上还是一个工商注册的一个范畴。公司性质还是根据公司将来的经营目标来确定。
从税务的角度涉及的这个是税目、税率,是参照营业税范畴,除此之外,还有城建税、河道管理费、交易费附加等等。综合讲,一般费率是在在百分之五点五左右。
所以对这个几类公司,基本上套用的就是这些费率,他们的差别就在于公司经营范围和架构可能会涉及。
公寓公司主要交哪些税?
当你的公司注册完之后,交税方面还是要根据经营范围到税务局去进行核定,税务局专管员会进行一个税种的一个鉴定,他会帮你来区分企业属于小规模的增值税范畴还是属于营业税。但从目前的这几个行业的情况看,投资公司、资产管理公司、酒店管理、物业管理公司基本都是用营业税,百分之五的这样一个范围。
除此之外,比如有一些经济型酒店会销售一些商品销售,如果涉及到商品销售,那会有多种税,不光是营业税。客房部分有可能是参照营业税,销售的商品有可能会参照小规模纳税人这个范畴,税务局会根据销售额来核定,一般是3%或6%。
不开发票就可以不交税?
纳税申报是根据所有收入。不管是否开具发票,都是按所有收入,必须要全额纳税的。有些经营者不能认为,不开发票是不是可以不用交税?从税法的角度,即使不开票,也必须缴纳相应的税。而从税务局官方的说法上,即使客人今天不需要发票,他不需要报销,企业作为纳税主体,所产生的收入也需要进行纳税申报。企业同样需要把发票开出来,进行纳税义务。
如果不进行纳税申报,从税法的角度,这就是一个透漏税的环节。
 
提问:

长租公寓是按服务业范畴缴纳营业税,还是按房屋租赁的范围缴纳房产税?
当前公寓长租业务属于营业税的范畴,5%-5.5%这个比例,目前还不涉及房产税。但是如果房东没有开具发票,那么房东所需缴纳的房屋租赁税和房产税很可能就要公寓运营方来承担,加上我们本身的营业税,税率可能到达到17.65%了。

虞嘉

拿物业的时候,房东没有给发票,怎么处理?
首先一个大原则:不管是房租发票也好还是其他我们的一些列置成本费用,还有一切支出的一些项目,原则是都是需要有发票来进行入账的,从财务的角度叫会计入账和会计确认。这是税法和税务局的一个强行要求。
如果没有发票,其实在企业所得税的这个汇算清缴,不能扣除的是需要做纳税调整,可能需要补税。对于两类房屋的出租:
1、出租方是企业性质、大房东,这类是比较容易开出发票
2、个人性质的出租房,一般是难开具发票的,这种情况我们只能通过税务局,办税大厅,对于类似房租发票有一些代开业务,只要房东是具有房屋租赁资质的,有产权,合同双方有租赁关系,到税务局可以代开房租发票。
为了降低租金成本,拿物业时不开发票有何风险?
对于公寓业,租金是几项大的固定成本开支。我们倾向于开发人员拿物业的时候不要只图便宜而不考虑发票环节,因为将来对于大的项目的一些各种发票类目,税务局查得比较严。税务核查分为常规和不定期核查,这些环节就是税务核查主要关注的。
因此大到物业发票,小到办公用品,都应该有合规的发票,税务稽查的时候,不合规的项目,小到连发票抬头不对,都会被作为纳税调整被调整出来,导致企业所得变多,交纳更多的所得税。
税费影响物业价格,签合同时要小心!
正如刚才群上朋友讲的,物业发票开和不开是两个价格,拿物业的时候应该注意税点和发票的问题!
出租方在出租物业的时候是需要承担税收的,如果一开始签订合同的时候没有明确发票问题,房东物业的租金很可能是没有算税费成本,后续很可能难拿到发票的,开票会增加他的成本。另一面,一开始合同明确发票问题,房东也可能增加租金。个人产权性质的房东,如果没有在租赁合同中做一个明确,出租方他是不愿意再配合开具相应的发票
我们在拿项目的时候很容易忽略这些环节:跟对方签租赁合同的时候,没有明确发票的开立,或明确在什么时间点付款、是否要对方先开具发票。比如说房租到期日之前十五天,对方开发发票后到期日前三天付款。这类租赁合同条款我们应该注意,有可能会造成一些影响。
国家营改增税收改革,税收优惠很大,服务业也实行营改增,适用公寓业吗?
服务业实行营改增,但是酒店和公寓业目前还没有被纳入营改增的范围,因为这个行业更多的是提供服务,跟增值税的含义还是有很多区别。
酒店的5%税率是营业税,不是增值税,这是两个是有很大的区别。增值税适用于商品流通业,企业缴纳17%的商品增值税,比如企业进货十块,卖出去十七块,税务方面十块的进货作为一个进项抵扣,差价的七块是需要缴纳17%的增值税。
 
提问:

我们公司注册是科技公司,主体报信息服务业,同时也能开租赁发票,如果能实行营改增,可以降低不少税赋,杭州上海的产业园区运营商都这么干,注册信息技术或文化创意
租赁发票跟物业租赁不知是否同一概念?这个有打擦边球的嫌疑。目前营改增国家对于公寓这块并没有明确。我建议大家跟税务专管员保持良好的沟通,包括我们开的发票、涉税项目是否符合税法要求,是否在税务局的合理范围内,都需要根据当地的税务局侦管要求进行。
总的来说,不管是以科技公司还是产业园性质,在要经营范围里有这个类目,税务机关也愿意来核定,这个税务风险应该还是可以规避,但是否打擦边球,这个不可能保证。

虞嘉

哪些科目列入长期待摊费用?
长期待摊费用包括装修费用、改造费用、消防工程等等都可以列入,各个企业的科目设置会略微不同,但不同的只是二级科目不同,一级科目都是通过长期待摊费用来进行处理的。类似像一些大型装修工程,整个装修的摊销期限基本都是按照使用年限或者租赁年限来计算。
列入长期待摊费用后,为什么会出现补税的问题?
出现这种情况可能跟企业的摊销年限跟税法的规定时间有一些差别。可能会被认为摊销的期限明显太小,或者过长。出现这些情况都需要进行税前调整,补税。
转载自未来域青年公寓财务总监 虞嘉 发言。

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