公寓经营如何合理避税
创业公寓,该如何工商注册?
公寓公司注册,投资管理、物业管理、酒店管理还是资产管理公司,虽然跟税务有相关性,但实际上还是一个工商注册的一个范畴。公司性质还是根据公司将来的经营目标来确定。
从税务的角度涉及的这个是税目、税率,是参照营业税范畴,除此之外,还有城建税、河道管理费、交易费附加等等。综合讲,一般费率是在在百分之五点五左右。
所以对这个几类公司,基本上套用的就是这些费率,他们的差别就在于公司经营范围和架构可能会涉及。
公寓公司主要交哪些税?
当你的公司注册完之后,交税方面还是要根据经营范围到税务局去进行核定,税务局专管员会进行一个税种的一个鉴定,他会帮你来区分企业属于小规模的增值税范畴还是属于营业税。但从目前的这几个行业的情况看,投资公司、资产管理公司、酒店管理、物业管理公司基本都是用营业税,百分之五的这样一个范围。
除此之外,比如有一些经济型酒店会销售一些商品销售,如果涉及到商品销售,那会有多种税,不光是营业税。客房部分有可能是参照营业税,销售的商品有可能会参照小规模纳税人这个范畴,税务局会根据销售额来核定,一般是3%或6%。
不开发票就可以不交税?
纳税申报是根据所有收入。不管是否开具发票,都是按所有收入,必须要全额纳税的。有些经营者不能认为,不开发票是不是可以不用交税?从税法的角度,即使不开票,也必须缴纳相应的税。而从税务局官方的说法上,即使客人今天不需要发票,他不需要报销,企业作为纳税主体,所产生的收入也需要进行纳税申报。企业同样需要把发票开出来,进行纳税义务。
如果不进行纳税申报,从税法的角度,这就是一个透漏税的环节。
提问:
虞嘉
拿物业的时候,房东没有给发票,怎么处理?
首先一个大原则:不管是房租发票也好还是其他我们的一些列置成本费用,还有一切支出的一些项目,原则是都是需要有发票来进行入账的,从财务的角度叫会计入账和会计确认。这是税法和税务局的一个强行要求。
如果没有发票,其实在企业所得税的这个汇算清缴,不能扣除的是需要做纳税调整,可能需要补税。对于两类房屋的出租:
1、出租方是企业性质、大房东,这类是比较容易开出发票
2、个人性质的出租房,一般是难开具发票的,这种情况我们只能通过税务局,办税大厅,对于类似房租发票有一些代开业务,只要房东是具有房屋租赁资质的,有产权,合同双方有租赁关系,到税务局可以代开房租发票。
为了降低租金成本,拿物业时不开发票有何风险?
对于公寓业,租金是几项大的固定成本开支。我们倾向于开发人员拿物业的时候不要只图便宜而不考虑发票环节,因为将来对于大的项目的一些各种发票类目,税务局查得比较严。税务核查分为常规和不定期核查,这些环节就是税务核查主要关注的。
因此大到物业发票,小到办公用品,都应该有合规的发票,税务稽查的时候,不合规的项目,小到连发票抬头不对,都会被作为纳税调整被调整出来,导致企业所得变多,交纳更多的所得税。
税费影响物业价格,签合同时要小心!
正如刚才群上朋友讲的,物业发票开和不开是两个价格,拿物业的时候应该注意税点和发票的问题!
出租方在出租物业的时候是需要承担税收的,如果一开始签订合同的时候没有明确发票问题,房东物业的租金很可能是没有算税费成本,后续很可能难拿到发票的,开票会增加他的成本。另一面,一开始合同明确发票问题,房东也可能增加租金。个人产权性质的房东,如果没有在租赁合同中做一个明确,出租方他是不愿意再配合开具相应的发票
我们在拿项目的时候很容易忽略这些环节:跟对方签租赁合同的时候,没有明确发票的开立,或明确在什么时间点付款、是否要对方先开具发票。比如说房租到期日之前十五天,对方开发发票后到期日前三天付款。这类租赁合同条款我们应该注意,有可能会造成一些影响。
国家营改增税收改革,税收优惠很大,服务业也实行营改增,适用公寓业吗?
服务业实行营改增,但是酒店和公寓业目前还没有被纳入营改增的范围,因为这个行业更多的是提供服务,跟增值税的含义还是有很多区别。
酒店的5%税率是营业税,不是增值税,这是两个是有很大的区别。增值税适用于商品流通业,企业缴纳17%的商品增值税,比如企业进货十块,卖出去十七块,税务方面十块的进货作为一个进项抵扣,差价的七块是需要缴纳17%的增值税。
提问:
虞嘉
哪些科目列入长期待摊费用?
长期待摊费用包括装修费用、改造费用、消防工程等等都可以列入,各个企业的科目设置会略微不同,但不同的只是二级科目不同,一级科目都是通过长期待摊费用来进行处理的。类似像一些大型装修工程,整个装修的摊销期限基本都是按照使用年限或者租赁年限来计算。
列入长期待摊费用后,为什么会出现补税的问题?
出现这种情况可能跟企业的摊销年限跟税法的规定时间有一些差别。可能会被认为摊销的期限明显太小,或者过长。出现这些情况都需要进行税前调整,补税。
转载自未来域青年公寓财务总监 虞嘉 发言。
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